Складские тренды

Эксперты отмечают, что на рынке складской недвижимости все спокойно. После ряда экономических потрясений отрасль приходит к балансу. Несмотря на то, что ввод объектов по сравнению с другими более успешными периодами снизился, доля вакантных площадок осталась на уровне прошлого года.

Хороший склад пустым не бывает

По наблюдениям директора департамента складской недвижимости S.A. Ricci Дмитрия Герастовского, по итогам первой половины 2017 года доля вакантных площадей на рынке складской недвижимости Московского региона составила 8,9%. Данный показатель сопоставим с аналогичным периодом 2016-го. «Уровень вакансии будет постепенно снижаться за счет очень сдержанного ввода новых площадей и превышения спроса над предложением», – полагает он.

«Показатель вакантности московского складского рынка волатилен на протяжении последнего года и демонстрирует ежеквартальный рост или снижение в диапазоне 0,5–1,5 п. п.», – отмечает руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL Оксана Копылова.

По ее словам, увеличению способствовали ввод в эксплуатацию крупных незаполненных блоков и высвобождение существующих складов, снижению – заключение сделок в готовых зданиях как первичного, так и вторичного рынка. При этом колебания показателя не выходят за границы диапазона 10–12% на протяжении последних 2,5 лет.

Мода на built-to-suit

С начала 2017 года на рынок складской недвижимости Московского региона вышло около 130 тыс. кв. м новых качественных площадей. Это на 32% (112 тыс. кв. м) больше по сравнению с аналогичным периодом 2016-го. Однако это все равно один из самых низких показателей за прошедшие 10 лет. Как рассказали эксперты компании JLL, ввод объектов снизился почти в 2 раза по сравнению с январем – июнем прошлого года и составил всего 200 тыс. кв. м. Однако до конца года заявлено еще 470 тыс. кв. м складских площадей, в числе которых складской комплекс «Борисовка» (фаза I, 63 тыс. кв. м), логистический комплекс «Внуково II» (фаза II, 50 тыс. кв. м), складской комплекс «Кожухово» (48 тыс. кв. м). Таким образом, совокупный объем нового предложения по итогам 2017 года может составить менее 670 тыс. кв. м, что будет ниже показателя предыдущего года на 13%. Причем в объеме, анонсированном к вводу до конца года, арендовано, куплено или строится под конкретного клиента 20% площадей. «Это относительно низкая доля сделок, заключенных по еще не построенным зданиям, – отмечает О. Копылова. – Для сравнения, в прошлом году из строящихся объектов 40% площадей реализовывалось под клиента, а ранее, в 2012–2014 гг., средний уровень законтрактованных помещений в объеме строительства достигал 50–80%».

Низкая активность девелоперов, по словам Д. Герастовского, объясняется высокой вакансией, низкой арендной ставкой и неблагоприятными макроэкономическими условиями. Объем новых площадей в первой половине 2017-го был сформирован за счет качественных складских комплексов класса А.

«Стоит отметить, что основной объем поглощения в первом полугодии 2016-го в Санкт-Петербурге был достигнут за счет вывода на рынок объектов, реализованных по схеме built-to-suit или предназначенных под собственные нужды компаний. Хотя интерес к built-to-suit по-прежнему высок. Динамика ввода в эксплуатацию площадей, ориентированных на данные схемы использования, в 2017 году значительно ниже. Однако изменился характер запросов: если ранее дистрибьюторские компании ориентировались в основном на долгосрочную аренду, то в текущий момент заказчики преимущественно нацелены на последующую покупку построенных под них складских площадей», – рассказывает заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg Михаил Тюнин.

В целом, по его словам, наблюдается устойчивый рост интереса к формату, и, помимо дистрибьюторов, высокая заинтересованность отмечается у производственных компаний региона.

Транспортно-логистические компании упрочняют позиции

Основными драйверами увеличения интереса к складским помещениям в первом полугодии 2017-го в Москве и Московском регионе, по оценке JLL, стали производственные компании и ритейлеры: их доля в объеме новых сделок составила 32% и 26% соответственно. Стоит отметить, что доля производственных компаний впервые существенно выросла, вдвое превысив привычный уровень (около 15%). На долю транспортно-логистических компаний приходится 16% рынка.

В течение 2016 года логистическими компаниями было арендовано 227 тыс. кв. м, что составило 17% от общего объема. С начала текущего года, по предварительным данным S.A. Ricci, объем реализованных сделок в Москве и Московском регионе с участием логистов составил порядка 108 тыс. кв. м, что на 15% больше по сравнению с аналогичным периодом 2016 (93 тыс. кв. м). «Логистические операторы продолжают усиливать свои позиции, при этом в структуре спроса, доля логистических операторов снизилась на 2% до 16%. Лидерами спроса по-прежнему остается торговля и дистрибуция, – комментирует Д. Герастовский.

Доля транспортно-логистических компаний на рынке Санкт-Петербурга, по наблюдениям М. Тюнина, осталась прежней. «Появляются запросы от игроков, которых ранее не было на региональном рынке, но пока это или разведка на будущее или участие в тендерах. До реальных сделок с ними пока не дошло. Основной спрос сейчас формируют сети, дистрибьюторы и даже производители», – отмечает он.

По итогам первой половины 2017 года в целом по России, как отмечает директор по складской и индустриальной недвижимости, земле компании Knight Frank Максим Загоруйко, доля логистических компаний в сделках сократилась до 12%.

В поисках баланса

«Строительство спекулятивного склада в сложившихся рыночных условиях считается большим риском для девелопера. Так по итогам первого полугодия 2017-го был введен только один такой объект в Клинском районе», – отмечает М. Загоруйко. По его словам, за последние три года арендные ставки падают, стоимость строительства остается достаточно высокой, поэтому строительство спекулятивных складов практически прекратилось и, следовательно, растет число сделок по схеме built-to-suit (когда девелоперы готовят площадку и подводят коммуникации, но не начинают стройку, не имея контракта с конкретным клиентом). По-прежнему основными игроками являются ритейлеры, также активно растет доля онлайн-операторов, соответственно девелоперам приходится адаптировать стандартные склады под их требования и выводить на рынок мультитемпературные склады и кросс-докинговые терминалы.

«Складская недвижимость является, по существу, вторичным рынком, она занимается обслуживанием производства и торговли. Поэтому восстановление спроса возможно при развитии экономики и ускорении товарооборота. И для того, и для другого необходимо доступное финансирование, рост реальных доходов граждан, реформы в экономике», – комментирует Д. Герастовский.

«На самом деле, сейчас нельзя сказать, что рынок разбалансирован, явных перекосов нет. Вакансия в 5–7% – это нормально для развитого рынка. Спрос на качественные склады высокий, и хорошо, что есть девелоперы, способные этот спрос удовлетворить», – полагает М. Тюнин.

Цена вопроса

Несмотря на меняющуюся ситуацию в отрасли, арендные ставки не снижаются. Хотя именно стоимость объекта по-прежнему является одним из ключевых критериев при выборе той или иной площадки. «В первую очередь клиент оценивает объекты по соотношению цена/качество, в этом вопросе решающую роль играет общая стоимость владения или операции на складе. Кроме арендной ставки потенциальные клиенты оценивают общую стоимость эксплуатационных расходов, коммунальных платежей, а также качество самого объекта. Все это позволяет минимизировать работы по поддержанию здания в рабочем состоянии», – рассказывает М. Загоруйко.

Еще одним важным критерием, по его словам, является местоположение склада – рядом с автомагистралью и максимально приближенное к клиентам. «Кроме того, значимым параметром является эффективность склада, поэтому клиент все чаще требует от владельцев адаптировать существующие строения под его нужды (установка дополнительных ворот, климат-контроля на складе, увеличение дополнительной электрической мощности, укрепление полов под узкопроходную технологию, модернизация систем пожаротушения под хранение различных пожароопасных грузов)», – дополняет он.

До конца 2017 года, по мнению регионального директора, руководителя отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Вячеслава Холопова, ставки аренды в Московском регионе, как и целом в Санкт-Петербурге, будут находиться на том же уровне, что и годом ранее. Их рост будет возможен только при снижении доли вакантных площадей минимум на 5 п. п. или существенном сокращении объема крупных складских площадей – от 30 тыс. кв. м, предлагаемых в одном здании.

По его оценке, сегодня уровень средних ставок аренды на складском рынке Московского региона по новым сделкам сохраняется в диапазоне 3–3,8 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). В целом можно констатировать, что диапазон ставок складского рынка сузился, при этом дифференциация предложений в зависимости от близости к Москве стала невыраженной и наблюдается только на больших расстояниях (50 км от МКАД и далее).

Фото: logists.by Источник: РЖД-партнер